Български English Руский
http://stilconsult-bg.com/
contact
ОБАДИ НИ СЕ 0895786534 0878786588

КАК ДА ИЗБЕРЕМ БРОКЕР НА ИМОТИ?

От американската Национална асоциация на брокерите на имоти съветват клиентите да проведат предварителни интервюта с брокери

Брокери Брокери
Брокери
Мортгейч
Мортгейч

Когато човек планира покупка или продажба на жилище, естествено е да търси коректен брокер на имоти, който да защитава интересите му. Не е нужно да станете първи приятели, но е добре да е човек, когото харесвате, защото ще прекарате доста време заедно, съветват специалисти.

Може да започнете със събиране на впечатления от приятели, роднини и съседи, особено тези, които са купили или продали жилище през последната година.

Търсете брокер, който да е добре запознат с квартала. По-трудно е да се намери такъв, който разбира в детайли вкусовете и нуждите ви. Всички познаваме някой, който е обикалял с часове с разговорлив брокер в огледи на имоти, които обаче далеч не са подходящи за нуждите на семейството, пише Ройтерс.

Важно е също брокерът да може да окаже помощ в тежкия процес по прехвърляне на имота. Той трябва да може да препоръча например адвокат, който да участва в сделката. Познанията в сферата на последните тенденции при ипотечните продукти и данъците върху имотите също са полезни.

След като съберете няколко имена, може да проведете интервюта с всеки от тях. Американската Национална асоциация на брокерите на имоти (NAR) препоръчва да се зададат следните въпроси преди окончателния избор на брокер:

“От колко време работите в сектора на жилищните продажби?”

Попитайте също брокера дали това е неговата основна работа. Посредничеството в сектора на имотите, както и много други професии, се учат най-вече с практиката. Имайте предвид обаче, че опитът не е гаранция, че брокерът е успешен.

“Колко жилища продадохте през последната година?”

Попитайте брокера за адресите и продажните цени на имотите, купени и продадени наскоро.

“За колко дни средно успявате да продадете един имот?”

Поинтересувайте се как това се сравнява със средния период за съответния пазар. Имайте предвид, че пазарите на имоти се различават в зависимост от местонахождението. Например жилищата на желани локации в големи градове в САЩ може да се задържат на пазара само седмица-две, докато продажбата на имот в други райони може да отнеме и месец.

Специално в България в годините на бума времето за продажба на един имот беше средно 40-45 дни, като след това този срок се увеличи до близо година и дори повече през 2009 г., сочат данни на Era България. През 2010 г. срокът у нас вече е започнал да се съкращава, като има отделни случаи, в които и една седмица е била достатъчна.

“Колко близки до първоначалната офертна цена са постигнатите от вас крайни цени на жилищата, които сте продали?”

Ако има много големи разлики между тях, попитайте какви са причините за това. Ако сте продавач, вслушайте се в съвета на брокера каква е конкурентната цена, за да не оцените дома си твърде високо. Ако сте купувач, брокерът ще предостави текущи граници, в които варират цените в дадения район. Фактор е не само цената. Брокерите трябва да знаят колко бързо сте в състояние да финализирате сделката. Предвид затегнатите условия за кредитиране те ще искат да знаят и дали вече сте одобрени за отпускане на ипотека.

“Какъв тип маркетингов подход ще използвате за продажбата на имота?”

Търсете брокер с агресивен, иновативен подход. Не ви трябва някой, който просто ще сложи табела пред имота и ще чака.

“Само мен ли ще представлявате в сделката или и двете страни?”

От асоциацията препоръчват да се ангажира брокер, който ще представлява само вашите интереси.

“Можете ли да ми помогнете да намеря ипотечно финансиране, фирми за ремонти и други неща, които трябва да се свършат?”

Професионалистите в сектора на имотите би трябвало като цяло да са в състояние да препоръчат повече от един доставчик и да ви кажат дали получават възнаграждение от някой от тях.

“Как ще поддържаме връзка относно хода на продажбата?”

Трябва да решите как предпочитате да комуникирате – с имейли, телефон или лични срещи – и колко често. Може също да обсъдите и определите цели и очаквания като например колко огледа искате да правите всяка седмица или какви допълнителни услуги ще искате от брокера.

Не на последно място от значение е квалификацията, какви лицензи и дипломи има брокерът. Например в САЩ и някои други страни брокерите на имоти трябва да имат лиценз от щата, в който развиват дейност.

В крайна сметка от ключово значение са препоръките. Попитайте за имена и телефонни номера на последните трима клиенти на брокера. Свържете се с тях за повече информация относно работата им с брокера.

ЗАЩО ДА ИЗБЕРЕМ ПОСРЕДНИК 25-10-2017

Защо да изберем посредник. С толкова много свободна информация, клиентите често се питат „Защо да се обръщам към агенция за имоти?". Опитват да купят, или продадат имот чрез интернет реклама, или с помощта на специализираните издания, занимавайки се с рекламиране, офериране, огледи, подбор на кандидати и т.н. Някои от тях се справят, други не. Така че ако все още не сте решили, ето 10 причини, които може да ви накарат да се замислите дали да не се обърнете към професионален агент на недвижими имоти. 1. Образование и опит. Не е необходимо да знаете всичко за недвижимите имоти ако наемете професионален агент, който има тези познания. Хенри Форд веднъж е казал: „Когато наемате хора, които са по-умни от Вас, това доказва, че Вие сте по умни от тях". Важното тук е да намерите точният човек. В повечето случаи, услугата ще Ви коства горе-долу еднакво. Защо тогава не наемете професионалист да свърши всичко вместо Вас? Всички ценим времето си и наемайки опитен агент, можете само да спечелите .2. Агентите са „ситото". Агентът ще Ви спести излишните огледи. Ако сте купувач/наемател, ще Ви подсигури оглед в удобно за Вас време на точно такъв имот, какъвто сте задали, че търсите. Ако сте продавач/наемодател, ще Ви спести постоянните обаждания за щяло и нещяло, водещи до задънена улица и ще Ви представя единствено сериозни клиенти. 3. Познания за районите. Агентът има значителни познания за квартала, който Ви интересува. Може да Ви покаже подобни оферти в района, а също така да Ви улесни с посочването на близки училища, хранителни магазини, аптеки и др. Ако например Вие знаете, че по-надолу по улицата до скоро се е продавал имот подобен на Вашия за 100 000 евро, агентът може да Ви сподели, че в крайна сметка сделка се е реализирала на 85 000 евро и то след 6 месеца на пазара и десетки напразни огледи. 4. Насоки за цената. Обратно на това, което някои хора си мислят, агентите не определят цените на имотите. Напротив, добрият агент ще Ви помогне да направите правилният избор сами. Агентът няма интерес да намаля цената, тъй като материалният му интерес е пряко обвързан с Вашия. Базирайки се на пазарната реалност, условията по сделката и изискванията на страните, агентът често се оказва решаващото звено при изготвяне на стратегия за реализиране на сделка при максимално изгодни условия за двете страни. 5. Информация за състоянието на пазара. Добрите агенти могат да обобщят за Вас състоянието на пазара, което да подпомогне процеса на покупко-продажбата, или реализирането на наемна сделка. Много фактори влияят на това как ще процедирате. Информация като цена на подобни имоти в квартала; средно „дни на пазара" на имота; разлика в офертните цени и тези, на които се реализира сделката, както и доста други фактори, оказват сериозно влияние върху поведението Ви на пазара. 6. Професионална мрежа и контакти. Агентите работят заедно с други професионалисти от сферата на недвижимите имоти и по този начин Ви предоставят възможност за реализиране на сделка на територията на цялата страна, а и извън нея. Освен това, Вашият агент може да Ви предостави контакти на различни търговци, или фирми занимаващи се с дейности, които пряко Ви интересуват – строителство и ремонт, довършителни работи, почистващи фирми, Нотариуси и др. 7. Конфиденциалност и умения за преговори. Вашият агент умее да преговаря добре, защото за разлика от заинтересованите страни, той се изключва от емоционалния аспект на сделката. Воденето на преговори е съществена част от работата на агента и той е обучен за това. Добрият агент не е просто куриер, който разнася оферти от едната към другата страна и обратно. Той е професионалист, чиято цел е да защити Вашият интерес по най-добрия възможен начин при спазване на пълна конфиденциалност относно отношенията помежду Ви. 8. Тоновете документи... Голяма част от клиентите мислят, че сделката се обобщава в два подписа върху договора за покупко-продажба, или наем. Това далеч не е така. Декларации, удостоверения, справки, извлечения и споразумения, са само част от документите, които агентът ще подготви за Вас. Отделно, ще се увери в истинността на предоставените документи за собственост, скици и др. Реномираните агенции разполагат с постоянен достъп до Агенцията по вписвания и Службата по Геодезия, Картография и Кадастър, с цел винаги да имат възможност да Ви предоставят пълна информация относно имота за Ваша сигурност. 9. Изникналите в последствие въпроси. Дори най-гладко протеклата сделка понякога поражда след себе си въпроси, които да Ви притеснят. Как да декларирате имота си, къде да заплатите разходите си за консумативи, как да прехвърлите партидите за тях... Много са дребните неща, за които не сте се сетили в разгара на сделката и нормално, това е сериозна крачка и изисква цялото Ви внимание. Вашият агент знае и е готов да Ви помогне дори след като сделката е приключена. Не се притеснявайте да се обърнете към него, той с радост ще откликне. 10. Развиване и запазване на взаимоотношенията. Базата за успеха на агента и продължителната му кариера в областта на недвижимите имоти, са клиентите. Доволните клиенти. Малцина агенти биха оцелели на пазара, разчитайки само и единствено на нови и нови клиенти. Именно това стимулира агента Ви да се стреми да останете доволни и удовлетворени от резултата на взаимоотношенията помежду Ви. Точно това също така означава, че агентът Ви ще бъде насреща, когато след време Вие, или Ваш познат имате нужда от него. Прочети още

ЗА КАКВО МИ Е ПОСРЕДНИЧЕСКИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ? 25-10-2017

ЗА КАКВО МИ Е ПОСРЕДНИЧЕСКИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ? Често при разговор с продавачи на недвижими имоти, на въпроса: „Кой брокер или агенция предлагат за продажба Вашия имот, на каква цена и от колко време?", получавам следните отговори: „Продава го от няколко месеца един мъж с очила, но не си спомням от коя агенция е", или "Продавам го откакто дойде да го снима една руса жена, но не знам на каква цена". Това звучи доста несериозно, все едно да кажеш „Аз имам пари, но не знам колко, не си спомням в коя банка са и на какъв депозит, само знам че подписах нещо при едно симпатично девойче на бул. „Х". Широко застъпено е мнението, че посредническите договори се подписват единствено и само за да могат брокерите да си вземат възнаграждението. Подписването на този договор наистина гарантира получаване на комисион, но преди всичко регламентира правата и задълженията на страните. Какво получава ПРОДАВАЧЪТ - ВЪЗЛОЖИТЕЛ, когато е подписал посреднически договор? Първото и най-важно е, че агенцията, в лицето на БРОКЕРА-ИЗПЪЛНИТЕЛ, приема ангажимента да извърши целенасочени действия за реализиране на продажба, за което носи отговорност. Подписвайки посреднически договор, ПРОДАВАЧЪТ дава писмено съгласие за цената, на която ще бъде обявен имота за продажба, като е запознат от БРОКЕРА и за минималната продажна цена, която може да очаква. В договора е определен срокът за който страните се ангажират /при настоящия пазар на недвижими имоти той варира между три и шест месеца/, както и начините за прекратяване на договора. Едно от основните задължения на БРОКЕРА-ИЗПЪЛНИТЕЛ е воденето на преговори с потенциалния КУПУВАЧ или представляващия го брокер. Освен най-добрата възможна продажна цена на имота, се договарят също срокове за подписване на предварителен и/или окончателен договор, начин на плащане и др. След като е подписан посредническият договор, БРОКЕРЪТ-ИЗПЪЛНИТЕЛ е задължен редовно да информира ПРОДАВАЧА - ВЪЗЛОЖИТЕЛ за всички действия, които извършва за продажбата на неговия имот и да го информира за интереса и разговорите, които е провел с потенциални купувачи. Съдействие при набавяне на необходимите документи за сделката. Помощта на брокера се заключава и в това, да насочи собственика от къде, за колко време и с какви такси се изваждат документите. ПРОДАВАЧЪТ - ВЪЗЛОЖИТЕЛ може и да упълномощи брокера или юриста на агенцията от негово име и за негова сметка да го снабди с всички документи необходими за нотариалното прехвърляне на собствеността. Брокерът участва в организацията на нотариалното прехвърляне на собствеността, като се ангажира със записване на час при Нотариус и предварително представяне на документация по сделката. Както и да поддържа постоянен контакт с другата страна по сделката с цел гладкото протичане на процеса. Освен разписаните в договора услуги, брокера, с когото подписвате договор, се задължава още: Да бъде с Вас до пълното получаване на продажната цена и предаване на владението върху имота. Да Ви запознае с разходите по сделката /освен комисион се заплащат нотариални такси, местни данъци, такси и др./ Да се съобрази с подходящото за Вас време за огледи, или дори да Ви освободи от този ангажимент, като му предоставите ключове. Да пази информацията, станала му известна по време на сделката, в тайна. Брокерите не са паразитно звено, вклинено между продавач и купувач с едничката цел: да „приберат" комисиона. Те имат знанията, информацията и рутината да направят ПО-ДОБРАТА сделка за Вас. Всеки ден подписвате договори за какво ли не - кабелна телевизия, интернет, телефон. Не е ли добра идея да подпишете договор и за една от най-скъпите сделки в живота си? Прочети още