Български English Руский
http://stilconsult-bg.com/
contact
ОБАДИ НИ СЕ 0895786534 0878786588

КАК ДА ИНВЕСТИРАМЕ В ИМОТ ПРОФЕСИЯ ИЛИ ВЛОЖЕНИЕ?

КАК ДА ИНВЕСТИРАМЕ В ИМОТ ПРОФЕСИЯ ИЛИ ВЛОЖЕНИЕ? КАК ДА ИНВЕСТИРАМЕ В ИМОТ Ако притежавате свободни парични средства, разумно е да се погрижите те да се умножават. Как да стане това? Банковите лихви към момента са дотолкова ниски, че депозитите не осигуряват надбавена стойност. Вложенията в акции и виртуални валути пък изискват известни познания и плашат доста. Към 2018 г. като изгоден вариант изпъква капиталовложението в недвижима собственост. Наемният пазар в големите градове се е раздвижил дотолкова, че добре премерената инвестиция би могла спокойно да носи около 4-5% и повече проценти. Преимущества на инвестицията в недвижим имот Големият плюс е практически пълната липса на рискове (в сравнение например с акциите и валутите). Цените на имотите с времето безусловно растат, като изключим твърде старите постройки, чието бъдеще е само разрушаване. Недвижимият имот може да бъде отдаден под наем и да се получи нелош като размер, но по-важното – стабилен доход. Другият вариант е този имот да бъде продаден при по-благоприятни условия на пазара и да се получи нелоша печалба. Към момента пазарът в България дава и двете възможности – търсенето на квартири под наем е голямо, а цените растат, позволявайки да се вземе една добра печалба от препродажбата. Стойността на недвижимия имот може да бъде повишена и извън конюнктурата на пазара. Това става чрез подобряване на неговите характеристики – ремонт, обзавеждане или преустройство, подобряване на подходите към жилището и др. Накрая, при наличието на няколко имота, които носят доход, можем да забравим за традиционното препитание на работно време от 9 до 6. Няколко имота са вече бизнес, който изисква грижа и управление, особено в сферата на отдаването. Преимуществата на недвижимата собственост като обект за инвестиция са очевидни. Затова в тази дейност се „пускат“ както частни лица, така и фирми. Но дали всеки го може? Как да инвестираме в имот правилно? Какво да купим: апартамент, къща или земеделска земя? Има ли сметка в бизнес имотите? Ще разгледаме плюсовете и минусите на видовете инвестиция. Купуваме жилище и го отдаваме под наем Покупката на апартамент за отдаване под наем е най-елементарният и достъпен за всеки начин на вложение в недвижим имот. Жилища винаги са и ще бъдат необходими, винаги ще има хора, които учат или работят в чужд град и следователно – винаги ще има един контингент от имоти, които се отдават. Удобното при такава инвестиция е, че може с лекота да се съобрази с наличните средства. Бъдещият собственик може да избира между боксониера и по-голям имот според това каква сума желае да вложи. Безусловно, наемодателят ще трябва да се съобрази и със състоянието на пазара, не само с цената на имота. Това е „експертната“ част в начинанието – да се разгледа и проучи ситуацията в конкретния град, какво е търсенето, какъв профил наематели идват, какви са цените и какво могат да получат срещу тях. За пример ще сравним моментното състояние в София и втория наш град Пловдив. Наемите в София отдавна са високи, затова там един голям контингент наематели са свикнали да наемат стая в споделен апартамент и никак не ги тревожи общото ползване и разделянето на разходите. Но в Пловдив, където години наред наемите бяха ниски и достъпни, споделянето на апартаменти е рядкост. И към момента (2018 г) тази идея едва пробива и то заради твърде болезнения скок на наемите в последните 2 години. Средностатистическият наемател под тепетата и досега търси и се опитва да си осигури самостоятелен имот, дори и да е с малка площ. В този смисъл големите апартаменти в София се дават отлично, заради търсенето на отделни стаи. В Пловдив най-добра цена постигат малките жилища – боксониери и гарсониери, които са удобни за самостоятелно обитаване. Забележка: ситуацията е валидна към лятото на 2018 г. и динамично се променя. Споменаваме я само като илюстрация. Тенденция на пазара е високото котиране на малки самостоятелни жилища. Едностайните апартаменти, така наречените ателиета и студиа са популярни и желани. При покупката на подобен имот е невъзможно да се „влезе вътре“. Неговата цена на квадратен метър е по-висока, отколкото на големите жилища, но не изисква твърде много средства за ремонт, не поема много мебели и оборудване и като цяло предлага отличен баланс между вложение и възвръщаемост. Малко психология: дълготрайните връзки и ранните бракове днес са все по-голяма рядкост. Обратно – увеличават се младежите, които с години живеят самостоятелно, динамично общувайки с различни хора. Това намалява резона да се оборудват жилища за семейства, докато квартирите, комфортни за един човек и позволяващи да се нанесе в даден момент и втори, не остават за дълго празни. Какво да помислим, преди да купим имот за отдаване под наем? Първо, какъв е профилът на наемателите в съответния град – има ли търсене от студенти или има големи предприятия с приходящи работници. Второ, какъв профил наемател бихме желали. Някои собственици оборудват жилища специално за студенти, а други повишават качеството с цел да избегнат тази група. Трети целенасочено се отправят към най-платежоспособните на пазара, създавайки луксозен имот в ценна локация. Спрямо избрания профил на наемателя избираме локацията на имота. Отлично се котират жилища в крайни райони, но близко разположени до университет. Трето, как наличните ни средства кореспондират с целта. С други думи: какво можем да си позволим? Съществен момент е правилното разпределяне на средствата между покупка и евентуалната нужда от ремонт, обзавеждане и оборудване. Инвестиция в недвижим имот има и недостатъци. Отдаването може да коства доста прилична такса за посредничеството на агенция за недвижими имоти. Стандартната сума възлиза на 50% от месечния наем. Ако собственикът предпочете да отдава под наем без посредник, ще му се наложи сам да търси клиенти. Това означава да се погрижи за рекламата, да пуска и подновява обяви и да бъде на разположение за оглед по всяко време. Показването на имот в извън работно време забавя отдаването, въпреки логиката, че и търсещите ходят на работа или училище и са заети през деня. Най-активното време за огледи са следобедните часове и надвечер. Когато има пречка дадено жилище да бъде разгледано веднага, клиентът не спира да чака, а търси междувременно други варианти. Трудно се обслужват повече на брой имоти. Нужно е да се отчете не само моментът на отдаване, но и последващите ангажименти по поддръжка, отстраняване на ремонти и комуникация с наемателите. Управлението на два и повече имота вече граничи с професионално занимание. Отделно, ако наемодателят няма трудов договор, той е задължен да плаща здравна осигуровка от 8% върху сумата на наема. Това, заедно с данъка от 10% (9% след приспадане на разходите) прави отчисленията значима сума. Днес все още наемодатели са в сивия сектор, като не декларират и не плащат данък върху отдавания имот. Но при професионален подход към дейността подобна практика е нежелана и прави собственика уязвим от страна на недоволни наематели. Първият съвет, който оплакващи се наематели получават от общността във фейсбук, е да докладват хазяина си в НАП. Ето защо специалистите препоръчват инвестиция в 1 до 2 имота, ако собственикът има друго препитание и пълно отдаване на дейността, ако обектите са повече на брой. Обърнете внимание! За отдаване под наем може да се купи и къща или етаж от къща, но търсенето на такива е в пъти по-ниско в сравнение с апартаментите. Придобиване на бизнес имот Бизнес имотите са офиси, магазини, промишлени и складови помещения – всичко, от което даден наемател би изкарвал пари. Инвестирането в такъв тип имот е специфично и определено не е лъжица за всеки. Тук е необходимо точно да се прецени локацията и търсенето в конкретния град. Ако един предприемач наема помещение и пробва нов бизнес, той винаги може да напусне при лош развой на нещата и да се пренесе на друго място. Закупеният бизнес имот обаче трудно се преформатира или продава, ако „мястото не върви“. Качествените бизнес имоти обаче носят по-голяма доходност от жилищните. Плюс е, че в голям процент от случаите наемателят сам прави ремонт, защото желае да оформи пространството в съответствие със своя бизнес. Но повече сме свидетели на другата крайност – магазини и офиси, които с години стоят обявени за под наем или продажба, от които собственикът губи големи суми. Да отбележим, че данъкът на нежилищни помещения е по-висок, както и таксата смет. Най-изгодно се отдават търговски площи на главни улици и във вървежни търговски центрове, но и покупната им цена отразява възможността за добра реализация. Липсата на „суха пара“ не е пречка за инвестиция в имот Как да инвестираме в недвижим имот, ако нямаме цялата необходима сума на ръка? Отговорът е прост: можем да вложим една част собствени средства, а останалото да си осигурим чрез банков кредит. Говорим за ипотека, която се обезпечава със закупувания имот. Мнозина мислят, че подобна операция е възможна и без наличието на каквито и да било собствени средства. Истината е, че банките отпускат само процент и то не от покупната цена, а от направената оценка. Необходими са налични средства за заплащане на утвърденото на 10% капаро, както и комисиона на агенция за недвижими имоти, когато се ползва такава услуга. При добро разпределение на средствата обаче, собственикът може да изплаща заема си с месечния наем. Подобна стъпка е разумна, само ако инвеститорът има друг източник на средства, от който да покрива вноските в месеците, когато имотът му остава празен поради смяна на наемател или за ремонт. Няма смисъл в подобна инвестиция, ако изплащането на кредита ще коства жестоки ограничения. Друг вариант при липса на достатъчно средства е покупката на зелено. Строителите искат изплащане на вноски, което дава време на бъдещия собственик да набави необходимата сума. Общоизвестно е, че жилищата в строеж струват по-евтино (до 30%), но не бива да се изпуска от очи факта, че те се издават на шпакловка и замазка. По-нататък ще трябва немалка сума за завършване и обзавеждане. Крайната сметка трябва да включва всички тези разходи. Както и фактът, че подобен имот не може да бъде отдаван известно време, докато бъде построен и завършен, а в него се „блокират“ платените предварително средства. На българския пазар се появиха хора, които инвестират в строящи се жилища и ги препродават с надценка, когато те бъдат завършени. Инициативата е много печеливша, но и тя не е за незапознати. Необходимо е да се оцени строителя и рискът той да не завърши строежа или да забави издаването му. Гаражи и паркоместа: екзотика или добро вложение? В големите градове, където паркирането е проблематично и хората притежават хубави автомобили, вложението в гаражи и паркоместа става все по-разумно. Те са привлекателен обект за капиталовложение, при условие, че бъдат закупени в умно прецизиран район с такова търсене. Минус на инвестицията в гаражи е, че намиращите се на супер локация понякога струват колкото малко жилище. Но ако обектът е в район без переспектива за строеж на самостоятелни паркинги и на нови сгради, инвестицията сигурно ще донесе добра и стабилна във времето доходност. И накрая – като всяка инвестиция, и тази динамично се изменя във времето. Днес е така. А утре?

КАК ДА ИЗБЕРЕМ БРОКЕР НА ИМОТИ? 25-04-2018

Брокери От американската Национална асоциация на брокерите на имоти съветват клиентите да проведат предварителни интервюта с брокери Прочети още

ЗАЩО ДА ИЗБЕРЕМ ПОСРЕДНИК 25-10-2017

Защо да изберем посредник. С толкова много свободна информация, клиентите често се питат „Защо да се обръщам към агенция за имоти?". Опитват да купят, или продадат имот чрез интернет реклама, или с помощта на специализираните издания, занимавайки се с рекламиране, офериране, огледи, подбор на кандидати и т.н. Някои от тях се справят, други не. Така че ако все още не сте решили, ето 10 причини, които може да ви накарат да се замислите дали да не се обърнете към професионален агент на недвижими имоти. 1. Образование и опит. Не е необходимо да знаете всичко за недвижимите имоти ако наемете професионален агент, който има тези познания. Хенри Форд веднъж е казал: „Когато наемате хора, които са по-умни от Вас, това доказва, че Вие сте по умни от тях". Важното тук е да намерите точният човек. В повечето случаи, услугата ще Ви коства горе-долу еднакво. Защо тогава не наемете професионалист да свърши всичко вместо Вас? Всички ценим времето си и наемайки опитен агент, можете само да спечелите .2. Агентите са „ситото". Агентът ще Ви спести излишните огледи. Ако сте купувач/наемател, ще Ви подсигури оглед в удобно за Вас време на точно такъв имот, какъвто сте задали, че търсите. Ако сте продавач/наемодател, ще Ви спести постоянните обаждания за щяло и нещяло, водещи до задънена улица и ще Ви представя единствено сериозни клиенти. 3. Познания за районите. Агентът има значителни познания за квартала, който Ви интересува. Може да Ви покаже подобни оферти в района, а също така да Ви улесни с посочването на близки училища, хранителни магазини, аптеки и др. Ако например Вие знаете, че по-надолу по улицата до скоро се е продавал имот подобен на Вашия за 100 000 евро, агентът може да Ви сподели, че в крайна сметка сделка се е реализирала на 85 000 евро и то след 6 месеца на пазара и десетки напразни огледи. 4. Насоки за цената. Обратно на това, което някои хора си мислят, агентите не определят цените на имотите. Напротив, добрият агент ще Ви помогне да направите правилният избор сами. Агентът няма интерес да намаля цената, тъй като материалният му интерес е пряко обвързан с Вашия. Базирайки се на пазарната реалност, условията по сделката и изискванията на страните, агентът често се оказва решаващото звено при изготвяне на стратегия за реализиране на сделка при максимално изгодни условия за двете страни. 5. Информация за състоянието на пазара. Добрите агенти могат да обобщят за Вас състоянието на пазара, което да подпомогне процеса на покупко-продажбата, или реализирането на наемна сделка. Много фактори влияят на това как ще процедирате. Информация като цена на подобни имоти в квартала; средно „дни на пазара" на имота; разлика в офертните цени и тези, на които се реализира сделката, както и доста други фактори, оказват сериозно влияние върху поведението Ви на пазара. 6. Професионална мрежа и контакти. Агентите работят заедно с други професионалисти от сферата на недвижимите имоти и по този начин Ви предоставят възможност за реализиране на сделка на територията на цялата страна, а и извън нея. Освен това, Вашият агент може да Ви предостави контакти на различни търговци, или фирми занимаващи се с дейности, които пряко Ви интересуват – строителство и ремонт, довършителни работи, почистващи фирми, Нотариуси и др. 7. Конфиденциалност и умения за преговори. Вашият агент умее да преговаря добре, защото за разлика от заинтересованите страни, той се изключва от емоционалния аспект на сделката. Воденето на преговори е съществена част от работата на агента и той е обучен за това. Добрият агент не е просто куриер, който разнася оферти от едната към другата страна и обратно. Той е професионалист, чиято цел е да защити Вашият интерес по най-добрия възможен начин при спазване на пълна конфиденциалност относно отношенията помежду Ви. 8. Тоновете документи... Голяма част от клиентите мислят, че сделката се обобщава в два подписа върху договора за покупко-продажба, или наем. Това далеч не е така. Декларации, удостоверения, справки, извлечения и споразумения, са само част от документите, които агентът ще подготви за Вас. Отделно, ще се увери в истинността на предоставените документи за собственост, скици и др. Реномираните агенции разполагат с постоянен достъп до Агенцията по вписвания и Службата по Геодезия, Картография и Кадастър, с цел винаги да имат възможност да Ви предоставят пълна информация относно имота за Ваша сигурност. 9. Изникналите в последствие въпроси. Дори най-гладко протеклата сделка понякога поражда след себе си въпроси, които да Ви притеснят. Как да декларирате имота си, къде да заплатите разходите си за консумативи, как да прехвърлите партидите за тях... Много са дребните неща, за които не сте се сетили в разгара на сделката и нормално, това е сериозна крачка и изисква цялото Ви внимание. Вашият агент знае и е готов да Ви помогне дори след като сделката е приключена. Не се притеснявайте да се обърнете към него, той с радост ще откликне. 10. Развиване и запазване на взаимоотношенията. Базата за успеха на агента и продължителната му кариера в областта на недвижимите имоти, са клиентите. Доволните клиенти. Малцина агенти биха оцелели на пазара, разчитайки само и единствено на нови и нови клиенти. Именно това стимулира агента Ви да се стреми да останете доволни и удовлетворени от резултата на взаимоотношенията помежду Ви. Точно това също така означава, че агентът Ви ще бъде насреща, когато след време Вие, или Ваш познат имате нужда от него. Прочети още

ЗА КАКВО МИ Е ПОСРЕДНИЧЕСКИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ? 25-10-2017

ЗА КАКВО МИ Е ПОСРЕДНИЧЕСКИ ДОГОВОР С АГЕНЦИЯ ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ? Често при разговор с продавачи на недвижими имоти, на въпроса: „Кой брокер или агенция предлагат за продажба Вашия имот, на каква цена и от колко време?", получавам следните отговори: „Продава го от няколко месеца един мъж с очила, но не си спомням от коя агенция е", или "Продавам го откакто дойде да го снима една руса жена, но не знам на каква цена". Това звучи доста несериозно, все едно да кажеш „Аз имам пари, но не знам колко, не си спомням в коя банка са и на какъв депозит, само знам че подписах нещо при едно симпатично девойче на бул. „Х". Широко застъпено е мнението, че посредническите договори се подписват единствено и само за да могат брокерите да си вземат възнаграждението. Подписването на този договор наистина гарантира получаване на комисион, но преди всичко регламентира правата и задълженията на страните. Какво получава ПРОДАВАЧЪТ - ВЪЗЛОЖИТЕЛ, когато е подписал посреднически договор? Първото и най-важно е, че агенцията, в лицето на БРОКЕРА-ИЗПЪЛНИТЕЛ, приема ангажимента да извърши целенасочени действия за реализиране на продажба, за което носи отговорност. Подписвайки посреднически договор, ПРОДАВАЧЪТ дава писмено съгласие за цената, на която ще бъде обявен имота за продажба, като е запознат от БРОКЕРА и за минималната продажна цена, която може да очаква. В договора е определен срокът за който страните се ангажират /при настоящия пазар на недвижими имоти той варира между три и шест месеца/, както и начините за прекратяване на договора. Едно от основните задължения на БРОКЕРА-ИЗПЪЛНИТЕЛ е воденето на преговори с потенциалния КУПУВАЧ или представляващия го брокер. Освен най-добрата възможна продажна цена на имота, се договарят също срокове за подписване на предварителен и/или окончателен договор, начин на плащане и др. След като е подписан посредническият договор, БРОКЕРЪТ-ИЗПЪЛНИТЕЛ е задължен редовно да информира ПРОДАВАЧА - ВЪЗЛОЖИТЕЛ за всички действия, които извършва за продажбата на неговия имот и да го информира за интереса и разговорите, които е провел с потенциални купувачи. Съдействие при набавяне на необходимите документи за сделката. Помощта на брокера се заключава и в това, да насочи собственика от къде, за колко време и с какви такси се изваждат документите. ПРОДАВАЧЪТ - ВЪЗЛОЖИТЕЛ може и да упълномощи брокера или юриста на агенцията от негово име и за негова сметка да го снабди с всички документи необходими за нотариалното прехвърляне на собствеността. Брокерът участва в организацията на нотариалното прехвърляне на собствеността, като се ангажира със записване на час при Нотариус и предварително представяне на документация по сделката. Както и да поддържа постоянен контакт с другата страна по сделката с цел гладкото протичане на процеса. Освен разписаните в договора услуги, брокера, с когото подписвате договор, се задължава още: Да бъде с Вас до пълното получаване на продажната цена и предаване на владението върху имота. Да Ви запознае с разходите по сделката /освен комисион се заплащат нотариални такси, местни данъци, такси и др./ Да се съобрази с подходящото за Вас време за огледи, или дори да Ви освободи от този ангажимент, като му предоставите ключове. Да пази информацията, станала му известна по време на сделката, в тайна. Брокерите не са паразитно звено, вклинено между продавач и купувач с едничката цел: да „приберат" комисиона. Те имат знанията, информацията и рутината да направят ПО-ДОБРАТА сделка за Вас. Всеки ден подписвате договори за какво ли не - кабелна телевизия, интернет, телефон. Не е ли добра идея да подпишете договор и за една от най-скъпите сделки в живота си? Прочети още